SER UN DESARROLLADOR INMOBILIARIO.

Todo comienza con una idea, una concepción, un sueño; luego sigue el organizar la idea, plasmarla, ponerle orden y ver la viabilidad, planificar cada una de las etapas, ponerles cara y nombre a los participantes, coordinarlos, orquestarlos, tomar el control y la responsabilidad del proyecto, todo esto es ser desarrollador inmobiliario. Él sabe y es un poco de todo, en eso consiste su expertise, es planificador, organizador y facilitador integral, tiene un trabajo muy complejo, ya que coordina diversas diciplinas de las que generalmente de ninguna es experto y su deber es tener esos expertos y personas de confianza alrededor, él es el líder de la manada. A través de esas personas, realiza todas las etapas que se necesitan para lograr concretar cualquier proyecto inmobiliario, estas se pueden resumir en cuatro fases

• CONCEPCIÓN/CONCEPTUALIZACIÓN, Lo primero es ir en busca de la tierra, cuando ya tiene la idea de qué va a hacer o al revés, ve la tierra y la vocación que tiene para desarrollarla, esta parte es compleja y sensible ya que depende de la demanda que hay o la crea incluso, de cualquier forma, planea el negocio, revisa factibilidades, hace estudios que van desde los físicos (estudios de suelo) hasta los legales y de mercado; aspectos sobre la densidad, ambientales, restricciones, afectaciones o cargas inherentes a servidumbres de pasos por servicios y otros más. Comenzar a hacer panoramas financieros casados a un primer anteproyecto, conceptualiza y ve si es viable o no para pasar a la segunda etapa.

• PLANIFICACIÓN, Aquí entra toda la parte técnica, perfeccionar el Proyecto Ejecutivo uniendo la parte arquitectónica con las ingenierías, se realizan los estudios y se comienzan los tramites oficiales para obtener licencias, se crea el Branding y se define el Marketing, se escoge una Gerencia de Proyecto (en algunos casos es propia de la estructura del desarrollador), se elaboran los concursos para asignar los contratos, previo a esto setiene ya el plan de inversión, con base en presupuestos y análisis financiero, y teniendo definido el aspecto más importante que es el Financiamiento. Aquí quisiera hacer un paréntesis en cuanto a que es una parte muy importante para el INVERSIONISTA INMOBILIARIO revisar antes de invertir en cualquier desarrollo cómo se tiene resuelto el aspecto financiero por parte del desarrollador. Hace un tiempo platicaba con un posible inversionista de origen canadiense y me comentaba su temor de invertir en PRE-VENTA, ya que –dicho por él– en Canadá hasta que el desarrollador consigue vender determinado porcentaje del proyecto obtiene el financiamiento por parte del Banco, en México no necesariamente es así, pero hay desarrolladores que se confían de la preventa y cuando esta proyección les llega a fallar dejan desarrollos inconclusos. Nosotros trabajamos generalmente a través de la figura del fideicomiso, en donde se aporta tanto la tierra, como el proyecto y el dinero necesario propio y de crédito Bancario para que la conclusión exitosa del desarrollo no dependa de la preventa, incluso ni siquiera de las personas principales que participamos, ya que con esto nos aseguramos que aunque alguien falte en cualquier momento, esto no afecte de forma substancial el negocio. Para nosotros lo relacionado a la preventa es importante para mejorar el rendimiento del negocio en cuestión, reduciendo el costo financiero por crédito, pero la falta de eso no pone en riesgo la ejecución.

• EJECUCION/CONTROL Esta es otra parte sensible donde la experiencia y pericia por parte del desarrollador son muy importantes, aquí lo principal es la administración. Administración de la obra: administración del tiempo a través del cronograma de obra, seguimiento puntual de los costos, de la calidad de la construcción y de los proveedores y contratistas, toda la parte contractual, así como el control de cambios en el proyecto. Administración de Marketing y comercialización: seguimiento de los indicadores, plan de medios (redes sociales, publicidad, señalización), cambio oportuno y ajustes en

la estrategia, control y seguimiento de prospectos por medio del CRM (Customer Relationship Management/Gestión de Relaciones con Clientes), administración de los asesores y aliados inmobiliarios en oficinas de venta, el showroom, si es que hay. Administración Financiera: Cuidar cómo va variando de manera positiva o negativa nuestra proyección financiera con base en los resultados de factores como las desviaciones positivas o negativas en costos de obra, la influencia de las preventas en relación al crédito puente. Aquí es Importante la relación con nuestros inversionistas en cuanto al informe constante y la transparencia de información.

• CONCLUSIÓN La conclusión del Proyecto no es necesariamente el cierre, ya que depende de la naturaleza del negocio en cuestión, no es lo mismo el desarrollo residencial para venta, en el que se debe de entregar la administración al dueño a la Asamblea de Condóminos en su caso el desarrollo, que un desarrollo comercial, industrial o de hotelería en el que lo que se pretende obtener es rendimiento y flujo constante. Por otro lado, está el cierre de obra, pagos finales, fianzas vs vicios ocultos, entrega de garantías post venta, terminación de obra ante municipios e instituciones u organismos gubernamentales (IMSS), como los más comunes.

En mi próxima intervención te platicaré una breve historia de los inicios de mi experiencia como desarrollador, te será de utilidad, todos tenemos el potencial de ser inversionistas.

Orlando Vega Avendaño.